Соотношение договора участия в долевом строительстве со смежными договорными конструкциями

• ВЕСЕЛКОВА Е.Е.доктор юридических наук, доцент, профессор кафедры частного и публичного права, Российский государственный университет социальных технологий, ORCID iD: 0009-0000-1637-5382decemvee@mail.ru

Автор проводит комплексное исследование соотношения договора участия в долевом строительстве с такими смежными договорами, как договор оказания возмездных услуг, предварительный договор, договор подряда, договор строительного подряда, кредитный договор, займ, договор простого товарищества. На основании проведённого исследования сделаны выводы общетеоретического характера по вопросу различий договора участия в долевом строительстве и соотношения исследуемых договоров.

Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, правовая природа, инвестиционный договор, договор оказания возмездных услуг, предварительный договор, договор подряда, договор строительного подряда, кредитный договор, займ, договор простого товарищества, застройщик, дольщик

Введение

В научной юридической литературе ведутся активные дискуссии по поводу соотношения договора долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) со схожими договорными конструкциями. Объективная трудность в идентификации правовой природы ДДУ обусловлена наличием в его правовом режиме отдельных элементов, которые сближают рассматриваемый договор с иными видами гражданско-правовых договоров, что определяет необходимость их адекватного разграничения [11] и анализа соотношения ДДУ со смежными договорными моделями.

Цель статьи - исследовать отдельные аспекты отличия договора участия в долевом строительстве от схожих договоров.

Задачи статьи - разграничить договор участия в долевом строительстве и смежные договорные механизмы.

Методологической основой исследования стали общенаучные и частно-научные методы правового анализа и синтеза, используемые в отечественной и зарубежной правовой науке: формально-юридический, системноправовой, исторический, сравнительно-правовой, формально-логический, а также общеюридические методы толкования правовых норм и методов специальных юридических дисциплин.

Результаты

Инвестиционный договор. Ряд исследователей полагают, что ДДУ можно рассматривать как инвестиционный договор, и дольщика — как профессионального инвестора. Конечно, ДДУ и инвестиционный договор обладают определенными сходствами, например, цель обоих договоров закрепить факт инвестирования денежных средств в строящийся жилой объект и получить готовую недвижимость. Но в случае с ДДУ целью является получить право собственности на создаваемый объект недвижимости и долю в праве общей долевой собственности в многоквартирном доме (далее – МКД), а инвестиционный договор преследует получение конкретной прибыли от участия в строительстве.

К числу наиболее значимых отличий относится, например и то, что стороной в ДДУ может быть только одно лицо, а в договоре инвестирования предполагается несколько сторон.

Расчеты по ДДУ осуществляются только денежными средствами, а по договору инвестирования — любым имуществом или правами на него. Получателем объекта недвижимости и его собственником по ДДУ является только дольщик, а по инвестиционному договору получателем может быть инвестор и любое указанное инвестором третье лицо. Что касается прав собственности на объект, то по инвестиционному договору инвесторы могут распределить собственность между собой. Кроме того, по инвестиционному договору инвесторы могут приобрести сразу несколько объектов.

Для ДДУ в обязательном порядке необходима государственная регистрация, тогда как инвестиционный договор данное условие может не предусматривать.

Как отмечает Е. Б. Козлова, инвестиционная деятельность, помимо финансовых вложений, предполагает выполнение различных практических действий. Однако после передачи денежных средств застройщику участник долевого строительства полностью исключается из этих процессов и практически не принимает участия в строительстве объекта ДДУ [8]. Договор оказания возмездных услуг.

Основные различительные критерии ДДУ и договора оказания возмездных услуг связаны тем, как законодатель и суды определяют результат исполнения договорных обязательств применительно к этим договорам. В качестве результата реализации по договору возмездного оказания услуг традиционно признаётся совокупность действий, предпринятых исполнителем в интересах заказчика, т. е. речь идёт о самом процессе некоей полезной (для заказчику) деятельности. В свою очередь, результатом реализации ДДУ застройщиком является материально-овеществлённый объект (opus) в виде возведённого (построенного) МКД и/или иного недвижимого объекта (квартиры, машиноместа и проч.). Стоит отметить, что правила гл. 39 ГК РФ (возмездное оказание услуг) не распространяются на договоры подряда (строительного и бытового) (гл. 37 ГК РФ), займа и кредитования (гл. 42 ГК РФ), договор счета эскроу (гл. 45 ГК РФ), безналичные расчеты (гл. 46 ГК РФ) (п. 2 ст. 779 ГК РФ).

Нельзя не согласиться со специалистами [12], утверждающими, что применительно к ДДУ в любом случае надлежит говорить не об однотипных действиях (деятельности) в течение определенного договором периода без создания объективизированного (овеществленного) результата этой деятельности в интересах заказчика, а о приобретении на возмездной основе квартиры, производственного помещении и/или машино-места в будущем после их возведения и предварительной оплаты дольщиком на согласованных договорных условиях в установленные законом и договором сроки и порядке.

Предварительный договор. Некоторые авторы предпринимают попытки обосновать ДДУ в качестве предварительного договора [7], но с этим сложно согласиться, поскольку ДДУ не обладает существенными характеристиками, присущими конструкции предварительного договора.

Так, заключение ДДУ не требует совершения второго (так называемого основного) договора, поскольку он уже сам по себе имеет основной характер. ДДУ не презюмирует заключение основного договора, основным договором, начинает самостоятельно действовать в обусловленный договором срок на согласованных условиях как основной юридический факт возникновения договорного правоотношения. Поэтому в правовой ситуации по возникновению ДДУ нет необходимости заключать второй (основной) договор [16].

Договор поручения. Говоря об отличиях ДДУ от договора поручения, напомним что по договору поручения поверенный обязан совершать только юридические, а не физические действия, причем в интересах и за счет доверителя. В отличие от этого вида договора, каждая из сторон ДДУ фактически и юридически действует в своем интересе и за свой счет, причем предметом сопоставляемого договора являются не юридические действия, а материализованные (овеществленные) объекты – объекты недвижимости, а также действия по возведению (строительству) объектов недвижимости [6]. Специфичны права и обязанности участников фидуциарного договора поручения, порядок его прекращения, в правовом режиме ДДУ они ни в коей мере не повторяются.

Простое товарищество (договор о совместной деятельности). По свидетельству Ю. Н. Андреева, желание ряда учёных отнести ДДУ к особой разновидности договорной конструкции полного товарищества отчасти спровоцировано «интригующим названием самого договора, связанного с термином “участие”» [1]. При этом в доктрине и среди судей нет единства относительно правовой природы и соотношения договора простого товарищества и договора о совместной деятельности. Это обстоятельство усугубляется еще и тем, что не исключается возможность заключения договора простого товарищества в сфере совместного строительства объектов недвижимости.

Товарищество не имеет юридических прав и обязанностей, в отличие от юридического лица, являющегося участником гражданского оборота на самостоятельном уровне. Договор о долевом строительстве содержит информацию об объединённых инвестициях дольщиков, но нет признаков совместной деятельности по направлению к общей цели и встречного характера прав и обязанностей сторон в силу противоположных, преследуемых ими, интересов.

Отличительными чертами ДДУ в отношении договора простого товарищества являются, в частности, следующие:

- полное товарищество является многосторонней договорной конструкцией, в то время как ДДУ всегда является двусторонним; - в отличие от договора полного товарищества ДДУ не является основанием для создания коллективного образования; - ДДУ в части своей целевой направленности характеризует потребительский характер; - существует минимальный гарантийный срок для объекта строительства; - исполнение договорных обязательств застройщиком контролируется государством. - у дольщиков отсутствует право на участие в управлении общими делами товарищей, долевое имущество и право на получение части прибыли [1].

Следовательно, ДДУ отличается от договоров простого товарищества своим целевым назначением, сферой деятельности, субъектным составом, содержанием и соотношением прав и обязанностей, предметом, правовым режимом имущества, особенностями заключения и исполнения договора, мерами договорной ответственности и способами правовой защиты [7]. Договор участия в долевом строительстве отличается от договора простого товарищества в первую очередь, тем, что заказчик и «дольщик» не ведут совместной деятельности, не имеют ни тот ни другой общей цели и общего долевого имущества. У дольщиков возникнет по ходу возведения недвижимости общее имущество, но не с целью совместного хозяйствования.

Действительно общее число дольщиков (применительно к отдельному объекту недвижимости) может быть весьма значительным. Но несмотря на это, каждый заключенный с дольщиком является индивидуальным, двусторонним, а не многосторонним, договором, в котором сторонами являются: конкретный дольщик (со своим набором прав и обязанностей, размером ожидаемой жилой площади и покупной денежной суммы) и конкретный застройщик [10]. Права и обязанности, интересы этих сторон не едины, но взаимосвязаны, как, например, интересы продавца и покупателя, интересы арендодателя и арендатора и т.д. [13] Основные законные интересы застройщика выражаются в выполнении своих договорных обязательств, своевременном возведении объекта, сдаче его в эксплуатацию и передаче его конкретному дольщику (дольщикам), получении денежного вознаграждения за произведенную работу предпринимательского характера. Юридические лица-застройщики, имеющие специальное правомочие, допуск к аккумулированию денежных средств граждан в целях последующего возведения и предоставления им квартир, иных объектов долевого строительства на праве собственности (долевой собственности), стремятся выполнить свои предпринимательские договоры, получить определенный бизнес-доход (прибыль), увеличить размер своих активов. Не случайно, застройщики в большинстве своем имеют правовой статус коммерческих организаций или индивидуального предпринимателя, а дольщики являются физическими лицами – потребителями. В силу закона все участники договора простого товарищества должны являться индивидуальными предпринимателями или коммерческими организациями (п. 2 ст. 1041 ГК РФ).

Интересы дольщика и застройщика не совпадают (не едины), но могут быть удовлетворены только путем взаимных действий застройщика и конкретного дольщика. Каждый участник долевого строительства связан договорными «узами» с застройщиком, а не с другими участниками [6]. Дольщики не участвуют в деятельности с застройщиком по возведению договорного объекта, не контролируют его строительство, а только выплачивают денежное вознаграждение застройщику в установленном законом индивидуальном порядке за свою ожидаемую долю (квартиру, машино-место) в общем жилом имуществе или ином объекте недвижимости, предусмотренном законом и договором, подписываемым представителем застройщика и конкретным (индивидуальным) дольщиком [9].

В отличие от двустороннего ДДУ простое товариществ всегда выступает в виде многостороннего соглашения, его участников (среди которых помимо организаций могут быть и ИП) всегда объединяет некая единая цель, для реализации которой они объединяют вклады и обязуются действовать совместным образом. Интересы всех «товарищей», вытекающие из условий договора не противоположны, они параллельны и направлены на достижение общей цели, получение части от общего [17]. Все участники договора простого товарищества обязаны действовать ради достижения общей цели договора. Они заключают договор между собой, и имеют общий (коллективный) интерес, легальную способность вступать в договорные отношения с третьими лицами от имени всех товарищей или посредством осуществления таких функций одним (постоянным) участником, уполномоченным товариществом, либо путем совместного принятия решения всеми участниками товарищества (по общему согласию), в то время как такого способа «участия» договор участия в долевом строительстве закон не предусматривает.

Кредитные договоры, займ. Указанные договорные конструкции связаны с приобретением наличных или безналичных денежных средств, ценных бумаг, вещей, определённых родовыми признаками, с возложением на заемщика обязанности возвратить займодавцу аналогичную сумму денег или равное количество полученных вещей (ценных бумаг), на возмездной, как правило, основе (с оплатой процентов за пользование заемным имуществом) (ст. 807, 819 ГК РФ). Участник долевого строительства зачастую приобретает заемные (кредитные) денежные средства по договору займа или кредитному договору, чтобы рассчитаться с застройщиком за будущий объект долевого строительства, не более того, т.е. договор займа (кредитный договор) лишь содействует дольщику в приобретении чужих монетарных средств в заёмном формате, цель которого – осуществить платёж в рамках исполнения договорных обязательств по ДДУ [6]. Применение в рамках ДДУ счёта-эскроу гарантирует депонирование внесенных дольщиком платежных средств на особом счету в уполномоченном банке и их дальнейшее перечисление на банковский счет застройщика после завершения строительства и введения в эксплуатацию строительного объекта. В конечном итоге, соединение условий долевого строительства и договора счета-эскроу образуют условия смешанного, по сути, договора долевого строительства.

Договор строительного подряда. Ряд цивилистов относят ДДУ к разновидности договоров строительного подряда [14].

Действительно, ДДУ весьма похож (по крайней мере, своим названием) на договор строительного подряда, однако если договор строительного (бытового) подряда связан с возведением (реконструкцией, ремонтом, монтажом) строительного (бытового) объекта и его дальнейшей передачей заказчику на возмездной основе, то основной целью ДДУ выступает привлечь (предварительная оплата) денежные ресурсы участника долевого строительства с последующей передачей в собственность участника возведенного в дальнейшем объекта долевого строительства.

В отличие от строительного подряда обязательными контрагентами в ДДУ всегда выступают застройщик, выполняющий строительные работы самостоятельно или с помощью привлеченных физических и/или юридических лиц, а другой стороной – «участник долевого строительства», участвующий в договоре путем предварительной оплаты своей «доли» на условиях договора счета эскроу в уполномоченном банке с целью дальнейшего получения объекта долевого строительства, возведенного и переданного в собственность участника в порядке, сроки и на условиях, предусмотренных законодательством [3].

Важные отличия сравниваемых договоров очевидны при сравнении статусов заказчика по договору строительного подряда и дольщика. Первый имеет право выбора своего контрагента из числа потенциальных подрядчиков, дополнять существенные условия договора своими (факультативными) условиями (естественно, по согласованию с другой стороной договора), вносить изменения в техническую документацию, осуществлять контроль и надзор за деятельностью подрядчика, участвовать в приемке возведенного объекта, настаивать на проведении предварительных испытаний, требовать от подрядчика соблюдения договорных обязанностей, возмещения убытков и восстановления нарушенных прав потребителя, соблюдения гарантийных обязанностей относительно качества возведенного объекта. Участник долевого строительства большинством из обозначенных выше правомочий не обладает. Внося свои (заемные) денежные средства на банковской счет с использованием элементов договора эскроу для оплаты возведенного объекта долевого строительства и ожидая его передачи, участник не обладает правами, аналогичными правам заказчика по договору строительного (бытового) подряда. Они лишь вносят денежный вклад в обусловленном договором размере и сроки, а по окончании строительства приобретают право собственности на возведенную квартиру, машиноместо или иной объект долевого строительства [15].

Ещё одним важным аспектом является то, что от отдельно взятого «дольщика» не зависит вхождение в доли строящегося объекта недвижимости других участников. Между «дольщиками» строящегося объекта нет никаких договорных правовых уз, они могут даже не быть знакомыми друг с другом.

Отличительной чертой договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда является то, что не на «дольщике» лежит ответственность за подготовку проектно-сметной документации и земельного участка под возводимый объект недвижимости, а на застройщике, который обеспечивает подрядное строительство с использованием материально-технологических и трудовых ресурсов собственных или привлечённых [4]. Согласно ст. 747 Гражданского Кодекса РФ по договору строительного подряда заказчик обязан предоставить соответствующего состояния земельный участок, у «дольщика» же такая обязанность отсутствует, заказчику и подрядчику, являющихся сторонами договора строительного подряда, он не содействует. Контрольных и надзорных полномочий по соблюдению качества создаваемого объекта недвижимости у «дольщик» нет. Договор участия в долевом строительстве проходит процедуру государственной регистрации, договор же строительного подряда от этого освобождён [5]. В конечном итоге ДДУ имеет своей направленностью финансово-организационное обеспечение предстоящего строительства объекта договора и его последующую передачу в собственность (общую долевую собственность) участников с использованием договора счета эскроу. ДДУ не регулирует отношения, связанные с самим строительством объектов недвижимости (данную функцию выполняет договор строительного (бытового) подряда) и предназначен для гарантированного привлечения (аккумулирования) денежных ресурсов клиентов застройщика с возложением на застройщика встречных (взаимных) обязанностей построить обусловленный договором объект долевого строительства (квартиру в МКД, машиноместо, иной объект недвижимости) и передать его в собственность участников в установленный договором срок по договорной цене и в предусмотренном законом порядке [16].

Заключение

Таким образом, договор участия в долевом строительстве имеет конструкцию самостоятельного гражданско-правового документа об отношениях сторон. От других видов договоров его отличает установленная цель, специфика предмета договорённости, субъектный состав и правовой статус сторон, а также основания, условия, строительство объекта недвижимости в определённые сроки до его передачи «дольщику» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, возмездность.

Список литературы

1. Андреев Ю. Н. Гражданско-правовой договор участия в долевом строительстве: теория, законодательство и судебная практика / Ю.Н. Андреев. – Москва, 2022. – 300 с.
2. Бессонова В. В. Понятие, правовая природа и существенные условия договора участия в долевом строительстве / В. В. Бессонова, С. Ю. Гурулев // В сборнике: Теоретические аспекты юриспруденции и вопросы правоприменения. – Москва, 2022. – С. 31-34.
3. Бова Д. А. Гражданско-правовая характеристика публичности в договоре участия в долевом строительстве / Д. А. Бова // Гражданское право. – 2023. – № 4. – С. 29-31.
4. Ванин В. В. Договор участия в долевом строительстве ка продажа будущей вещи: проблемы защиты права на надлежащее качество объекта строительства / В. В. Ванин // Росс. правосудие. – 2022. – № 9. – С. 49-55.
5. Галкин А. А. Договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых обязательств / А. А. Галкин, В. А. Багдасарян // В сборнике: Современные научные знания. – Пенза, 2023. – С. 106-109.
6. Дрокина К. И. Использование цифровых технологий в процессе заключения д договоров участия в долевом строительстве / К. И. Дрокина, К. С. Авакян // В сборнике: Правовой порядок и правовые ценности. – Ростов-на-Дону, 2022. – С. 204-208.
7. Игонина А. С. К вопросу о правовом регулировании договора участия в долевом строительстве / А. С. Игонина // В сборнике: Проблемы становления гражданского общества. – Иркутск, 2023. – С. 343-346.
8. Козлова Е. Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации: диссертация... доктора юридических наук: 12.00.03. М.: 2013.
9. Коробкова Я. А. Правовая природа договора участия в долевом строительстве / Я. А. Коробкова // Устойчивое развитие науки и образования. – 2022. – № 6 (69). – С. 54-60.
10. Маслов Д. Д. Особенности содержания договора участия в долевом строительстве / В. В. Маслов, Л. Ф. Нетишинская // Epomen. Global. – 2023. – № 33. – С. 200-205.
11. Павлова В. В. Специфика договора участия в долевом строительстве / В. В. Павлова // В сборнике: Актуальные проблемы развития цивилистической науки. – Москва, 2022. – С. 211-214.
12. Потапова О. А. Договор участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых договоров / О. А. Потапова, Н. В. Рубцова // В сборнике: Интеллектуальный потенциал Сибири. – Новосибирск, 2022. – С. 132-135.
13. Сорокина А. В. Проблемы правового регулирования договора участия в долевом строитель- стве / А. В. Сорокина // Экономика и социум. – 2022. – № 12-1 (103). – С. 918-924.
14. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2. С. 32.
15. Чукавин А. А. Некоторые правовоые проблемы, связанные с заключением договоров долевого участия в строительстве многоквартирных домов / А. А. Чукавин // Право и управление. – 2023. – № 6. – С. 208-210.
16. Шведов Р. Н. Права и обязанности сторон договора об участии в долевом строительстве объектов недвижимости / Р. Н. Шведов // В сборнике: Проблемы экономики и права в Российской Федерации. – Клин, 2022. – С. 241-245.
17. Юрусова Е. М. Договор долевого участия в строительстве жилого помещения: проблемы правоприменительной практики / Е. М. Юрусова // Молодой ученый. – 2023. – № 37 (484). – С. 193-195.

Скачать