Реновация жилищного фонда в современной России

• ДАУДИ Тимур Мироновичпреподаватель Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)timur.daudi@gmail.com

Понятие реновации охватывает все способы замещения выбывающих элементов жилищного строительства: реконструкцию, модернизации, капитальный ремонт, новое строительство и реставрацию жилых зданий. Если рассматривать реновацию применительно к отдельному объекту, то под реновацией жилого здания следует понимать процесс обновления здания, путем замены физически и морально изношенных конструктивных и инженерных элементов здания и поддержания его потребительских свойств.

Ключевые слова: реновация, жилищный фонд, жилищное строительство, реконструкция жилого здания, перепланировка помещений, право на жилище

Отсутствие в 1990-е гг. возможности для широкого развития строительства нового жилья, в виду ограниченности финансовых ресурсов, распада крупных строительных организаций и появления небольших, которые не в состоянии выполнить большие объёмы строительно-монтажных работ, делает путь реконструкции жилья вполне обоснованным с экономической, социальной и политической точек зрения. С экономической точки зрения, реконструкция жилья даёт возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилищного фонда страны без особо крупных капитальных вложений. С социальной точки зрения, реконструкция жилья ведёт к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены. С политической точки зрения, осуществление реконструкции жилищного фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.

Наиболее актуальной в социальном отношении и экономически целесообразной является деятельность по реконструкции домов, построенных по типовым проектам первого поколения. [1] Это вызвано следующими обстоятельствами:

а) эти здания, хотя и морально устарели, обладают ещё достаточным запасом прочности, что позволяет осуществлять разнообразные виды строительных работ; б) эти здания с широким применением железобетонных элементов, что позволяет использовать мощности многих ДСК и заводов ЖБИ, которые не загружены заказами; в) дома первых массовых серий строились компактно, образовывались целые жилые рай- ÏÐÀÂÎ È ÝÊÎÍÎÌÈÊÀ оны, что делает возможным поставить процесс реконструкции на поток; г) инженерная инфраструктура этих районов, построенных в 1960-е гг., менее изношена, чем в центральных районах города, что даёт большие экономические преимущества. [2] Под реновацией жилищного фонда следует понимать процесс обновления жилых зданий, восстановление их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда новыми элементами или объектами.

Таким образом, реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды, которая определяет условия и качество жизни человека. Способы осуществления реновации жилищного фонда, как обновления жилой среды, можно разделить на две группы: экстенсивные и интенсивные.

Экстенсивные способы реновации жилищного фонда обеспечивают увеличение совокупности существующих жилых зданий и требуют, как правило, селитебных территорий. [3] Интенсивные способы реновации обеспечивают повышение эффективности использования существующих жилых зданий за счет восстановления или улучшения их потребительских качеств.

[4]

Новое жилищное строительство - возведение новых жилых объектов, осуществляемое на впервые освоенных или на освобожденных от существующей застройки и повторно используемых земельных участках.

Расширение жилых зданий - создание дополнительных жилых помещений путем строительства вставок, пристроек к существующим жилым зданиям. [5] Реконструкция жилых зданий - переустройство существующих объектов, которое может осуществляться путем перепланировки помещений, усиления несущих конструкций, возведения надстроек и пристроек, устройство дополнительного инженерного оборудования или систем благоустройства, устройство новых теплозащитных фасадных систем. Реконструкция позволяет в значительной степени устранить физический и функциональный износ жилого здания и продлить срок его эксплуатации. [6] Нарастание физического и морального износа жилых домов определяет необходимость проведения работ по их модернизации и реконструкции. Требования к эксплуатационным качествам и инженерному оборудованию жилья постоянно повышаются. Отставание качества существующего жилищного фонда от возрастающих требований оценивается его моральным износом. Мероприятия по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены, в первую очередь, на снижение морального износа. [7] Реконструкция жилых зданий - это комплекс организационных и технологический мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа здания в целом или отдельных его элементов и систем. В процессе реконструкции производят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства. Изменение объемнопланировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться и изменение его объёма и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных направлений сохранения старого жилого фонда, улучшения качества жилья, его комфортности и надёжности. [8] В настоящее время остается актуальным вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства. Наиболее спорной в области реконструкции жилого фонда остается степень определения границ её целесообразности, в силу высокой остаточной стоимости здания, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки - мероприятие заведомо невыгодное. Реконструкция и модернизация существующего жилого фонда позволяют сократить объёмы финансирования, одновременно решая две проблемы: сохранение и обновление жилищного фонда и обеспечение его прироста. Вместе с тем, себестоимость площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве. [9] Таким образом, реконструкция является той областью строительной деятельности, которая позволит наиболее рационально использовать финансовые ресурсы для получения наибольшего социального эффекта. Однако путь реконструкции не всегда приемлем, выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценке стоимости работ. Как правило, работы по реконструкции считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания. [10] В 2017 году в г. Москва берет свое начало программа «Реновация жилья в Москве». [11] Стоит отметить, что снос пятиэтажных домов был начал еще в 1990-х годах мэром г. Москвы Ю.М. Лужковым. В то время было принято решение снести более 1700 жилых домов, моральный и физический износ которых превышал допустимые нормы. Устаревший жилой фонд планировалось ликвидировать к 2010 году, однако в связи с рядом возникших проблем, основной из которых стал кризис в 2008 году, снос пятиэтажек был временно приостановлен. К 2017 году оставалось достаточное количество домов, которые необходимо было ликвидировать. [12] Помимо домов, «ожидающих» своей очереди сноса с конца 20 века, органами власти столицы было принято решение добавить к ним еще несколько тысяч домов, которые были признаны устаревшими и с технической, и с моральной точек зрения. Согласно официальным данным на 2017 год сносу подлежат 5144 объекта жилищного фонда. Дома, которые войдут в данную программу, были определены собственниками помещений в этих домах. Программа рассчитана на 15 лет, будет проходить в несколько этапов и затронет все административные округа г. Москвы. [13] При многочисленных положительных аспектах данной программы, также возникают и некоторые сложности.

Первой проблемой, на мой взгляд, является присутствие человеческого фактора. Не все собственники с легкостью смогли согласиться, чтобы их дом вошел в программу реновации жилья в Москве. Это было обусловлено несколькими причинами. Первой причиной является сложность переезда. Для одних сложность заключается в возрасте собственников, которые в силу последнего, не готовы к каким-либо изменениям. Для других - новая окружающая застройка, в частности, устройство детей в другие дошкольные и школьные образовательные учреждения. [14] Второй проблемой является предоставление равнозначного, а не равноценного жилья. [15] Для того чтобы понять важность данной проблемы необходимо разобраться в понятиях «равнозначное» и «равноценное» жилье. Под равнозначным жильем понимается жилье, которое соответствует общей площади и числу жилых помещений ранее занимаемому жилью. [16] Кроме того, при предоставление равнозначного жилья Москва по-прежнему не сможет выйти на мировой уровень по площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного человека, о чем свидетельствует статистика. [17] Третьей проблемой является необходимость реконструкции всех инженерных сетей в районах снесенных пятиэтажек, так как для нового жилищного фонда большей этажности будут необходимы большие объёмы энергии тепла, водоснабжения и водоотведения. Это обуславливает следующую сложность - взаимодействие, работа, согласование и заключение новых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Список литературы

1. Кокорев А.С. Комбинированные системы энергоснабжения потребителей АПК с интеллектуальными сетями (SMART GRID) / В сборнике: Теоретические и прикладные аспекты научных исследований. Сборник статей по материалам IV ежегодной международной научно-практической конференции. 2019. С. 52-63.
2. Могзоев А.М., Кузьмичева К.И. Реновация жилищного фонда города Москвы. Вестник Московского университета им. С.Ю. Витте. Серия 1: Экономика и управление. 2017. № 4 (23). С. 70-74.
3. Пономарёв Д.С., Морозов И.В., Григорьев С.М., Кокорев А.С., Забайкин Ю.В. История развития общественного мониторинга здоровья // Вопросы истории. 2021. № 7-2. С. 275-283.
4. Кокорев А.С. Факторы конкурентоспособности и финансовой устойчивости компании // Московский экономический журнал. 2020. № 9. С. 56.
5. Кокорев А.С. Отечественные и зарубежные методики оценки кредитоспособности заемщика. Монография. - Москва, 2021.
6. Кокорев А.С. Cделки по слиянию и поглощению: от теории к практике. - Киров, 2021.
7. Жарова А.К. Особенности процесса правовой идентификации человека в Интернете // Информационное право. 2016. № 3. С. 30-35.
8. Виденева А.В. Реновация жилищного фонда: конституционно-правовой аспект. В сборнике: Право и законность: вопросы теории и практики Сборник материалов VIII Всероссийской научно-практической конференции аспирантов и студентов. Научный редактор Д.Б. Сергеев. 2018. С. 63-65.
9. Миронов В.О. Оценка результативности предупреждения преступлений, совершаемых в исправительных учреждениях // Российский криминологический взгляд. 2010. № 2. С. 377-380.
10. Шестак В.А. О некоторых практических аспектах подготовки и рассмотрения судами административных исковых заявлений в современных условиях // Российский судья. 2018. № 5. С. 49-53.
11. Программа реновации жилья в Москве (2017). [Электронный ресурс] URL: https://mosrenovacia. ru/ocherednost-snosa-pyatietazhek-po-programme-renovatsii.
12. Дмитриев Ю.А., Миронов В.О. Нетипичная форма государственного устройства: конфедерация России и Беларуси // Государство и право. 2012. № 7. С. 82-91.
13. Полякова Т.А., Жарова А.К. Научный семинар «проблемы информационного права и информационной безопасности» // Труды Института государства и права Российской академии наук. 2017. Т. 12. № 1. С. 172-188.
14. Сайманова О.Г., Епифанова И.В., Плеханова А.А. Реновация жилищного фонда как способ решения проблемы старого и аварийного фонда. В сборнике: Инновационные стратегии развития управления в строительстве и городском хозяйстве. Самара, 2018. С. 166-171.
15. Миронов В.О. Государственно-правовые отношения России и Белоруссии в 1917-1922 гг. // Государство и право. 2004. № 12. С. 70-76.
16. Кокорев А.С. Управление внешней и внутренней логистикой. – М.: Государственный университет по землеустройству, 2021.
17. Бутырин А.Ю., Статива Е.Б. Закон о реновации жилищного фонда в Москве. Недвижимость: экономика, управление. 2018. № 1. С. 98-101. Spisok literatury:
18. Kokorev A.S. Kombinirovannye sistemy energosnabzheniya potrebitelej APK s intellektual’nymi setyami (SMART GRID) / V sbornike: Teoreticheskie i prikladnye aspekty nauchnyh issledovanij. Sbornik statej po materialam IV ezhegodnoj mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. 2019. S. 52-63.
19. Mogzoev A.M., Kuz’micheva K.I. Renovaciya zhilishchnogo fonda goroda Moskvy. Vestnik Moskovskogo universiteta im. S.YU. Vitte. Seriya 1: Ekonomika i upravlenie. 2017. № 4 (23). S. 70-74.
20. Ponomaryov D.S., Morozov I.V., Grigor’ev S.M., Kokorev A.S., Zabajkin YU.V. Istoriya razvitiya obshchestvennogo monitoringa zdorov’ya // Voprosy istorii. 2021. № 7-2. S. 275-283.
21. Kokorev A.S. Faktory konkurentosposobnosti i finansovoj ustojchivosti kompanii // Moskovskij ekonomicheskij zhurnal. 2020. № 9. S. 56.
22. Kokorev A.S. Otechestvennye i zarubezhnye metodiki ocenki kreditosposobnosti zaemshchika. Monografiya. - Moskva, 2021.
23. Kokorev A.S. Cdelki po sliyaniyu i pogloshcheniyu: ot teorii k praktike. - Kirov, 2021.
24. ZHarova A.K. Osobennosti processa pravovoj identifikacii cheloveka v Internete // Informacionnoe pravo. 2016. № 3. S. 30-35.
25. Videneva A.V. Renovaciya zhilishchnogo fonda: konstitucionno-pravovoj aspekt. V sbornike: Pravo i zakonnost’: voprosy teorii i praktiki Sbornik materialov VIII Vserossijskoj nauchno-prakticheskoj konferencii aspirantov i studentov. Nauchnyj redaktor D.B. Sergeev. 2018. S. 63-65.
26. Mironov V.O. Ocenka rezul’tativnosti preduprezhdeniya prestuplenij, sovershaemyh v ispravitel’nyh uchrezhdeniyah // Rossijskij kriminologicheskij vzglyad. 2010. № 2. S. 377-380.
27. SHestak V.A. O nekotoryh prakticheskih aspektah podgotovki i rassmotreniya sudami administrativnyh iskovyh zayavlenij v sovremennyh usloviyah // Rossijskij sud’ya. 2018. № 5. S. 49-53.
28. Programma renovacii zhil’ya v Moskve (2017). [Elektronnyj resurs] URL: https://mosrenovacia.ru/ ocherednost-snosa-pyatietazhek-po-programme-renovatsii.
29. Dmitriev YU.A., Mironov V.O. Netipichnaya forma gosudarstvennogo ustrojstva: konfederaciya Rossii i Belarusi // Gosudarstvo i pravo. 2012. № 7. S. 82-91.
30. Polyakova T.A., ZHarova A.K. Nauchnyj seminar “problemy informacionnogo prava i informacionnoj bezopasnosti” // Trudy Instituta gosudarstva i prava Rossijskoj akademii nauk. 2017. T. 12. № 1. S. 172-188.
31. Sajmanova O.G., Epifanova I.V., Plekhanova A.A. Renovaciya zhilishchnogo fonda kak sposob resheniya problemy starogo i avarijnogo fonda. V sbornike: Innovacionnye strategii razvitiya upravleniya v stroitel ’stve i gorodskom hozyajstve. Samara, 2018. S. 166-171.
32. Mironov V.O. Gosudarstvenno-pravovye otnosheniya Rossii i Belorussii v 1917-1922 gg. // Gosudarstvo i pravo. 2004. № 12. S. 70-76.
33. Kokorev A.S. Upravlenie vneshnej i vnutrennej logistikoj. – M.: Gosudarstvennyj universitet po zemleustrojstvu, 2021.
34. Butyrin A.YU., Stativa E.B. Zakon o renovacii zhilishchnogo fonda v Moskve. Nedvizhimost’: ekonomika, upravlenie. 2018. № 1. S. 98-101.

Скачать